A PROPOSTA TAMBÉM TRAZ OBRIGAÇÕES

Ao pretendermos comprar imóvel, devemos, sempre, fazer uma oferta ao vendedor. Quando usamos de uma imobiliária para nos ajudar em tal transação, ofertamos o preço à ela, e esta, por sua vez, o remete ao vendedor para ver se o valor oferecido para o bem será aceito.

É certo que, para levar este valor ao vendedor, a imobiliária terá que fazê-lo por escrito. Afinal, nada, principalmente hoje em dia, é feito apenas baseado na palavra alheia. E isso não é nem uma questão de confiança ou desconfiança. Nenhum negócio que envolve dinheiro, seja ele muito ou pouco, será realizado na base do crédito. E isso é fato.

E talvez seja também por isso que nosso Código Civil preveja uma modalidade de pré-contrato denominado proposta.

O que é, afinal, a proposta? É exatamente isso que vemos corriqueiramente: a oferta de algum valor em troca de algum bem. A proposta, também chamada policitação ou oferta, traduz o desejo da parte de contratar. Ou seja, quero comprar uma casa por x mil reais. Isso significa que se o vendedor quiser vendê-la pelo preço que ofereço, eu quero comprá-la. E é através da oferta que eu demonstro ao dono da casa meu desejo de comprar o imóvel que ele possui.

Em assim sendo, as imobiliárias, sabiamente e de acordo com todos os ditames legais, fazem com que os compradores em potencial ofereçam, por escrito, em um documento comumente denominado “proposta de aquisição de imóvel”, o preço pelo qual desejam adquirir determinado bem.

E tal documento é de suma importância para o negócio jurídico a ser travado. A “proposta de aquisição de imóvel” não é um papel qualquer que preenchemos e possui grande valor legal. Expliquemo-nos.

Como dissemos acima, a proposta traduz o desejo de contratar. Então, se eu ofereço determinado preço para uma casa, por exemplo, caso o vendedor aceite minha oferta, a venda e compra do imóvel em questão terá que ser feita naqueles moldes, naquele preço (a não ser, evidentemente, que as partes cheguem a outro consenso).


A policitação, atentem para este fato, diferencia-se das chamadas “negociações preliminares”, que é onde refletimos, ponderamos, especulamos, pechinchamos, etc. Tais negociações não trazem qualquer conseqüência, pois à ela não está atrelada o que denominamos vontade definitiva de contratar. As negociações são comuns, reservadas a quaisquer negociantes. Afinal, ninguém irá fazer negócio sem antes especular, procurar menor preço, melhores condições de pagamento, etc.

A oferta diferencia-se disso tudo. A oferta só aparece no negócio após todas as especulações terem sido feitas. Sabemos que só ofertamos algum preço a alguém quando achamos que faremos um bom negócio. E quando achamos que faremos um bom negócio? Quando já esgotamos todas as demais possibilidades. E é neste exato momento em que ultrapassamos as negociações preliminares e nos engajamos na chamada policitação.

E quando nos engajamos nela, devemos ter cuidado redobrado. Como já exaustivamente dito, se for oferecido um preço e este for aceito pelo vendedor, não há mais como voltar atrás. A proposta torna-se obrigatória e trará conseqüências ao proponente caso este dela desista injustificadamente.

E quais são estas temidas conseqüências? Caso desista da oferta, o ofertante terá que responder por perdas e danos. Mas por que são tão temidas? Porque nunca sabemos a dimensão das perdas e dos danos que serão requeridos pela parte prejudicada. E nunca sabemos a dimensão das perdas e dos danos que serão arbitrados pelo juiz...


Mas, evidentemente, a proposta não resiste ao tempo. Ela não perdurará durante toda uma vida. A policitação tem também seu “prazo de validade”, passado este prazo, não serve mais e podemos jogá-la no lixo. E este prazo de validade deve vir inserto no corpo da oferta.


E se quisermos fazer uma proposta, mas sem que ela seja obrigatória, é possível? Sim, perfeitamente. Mas, se desejarmos isso, deveremos incluir na oferta uma cláusula que lhe retire expressamente a obrigatoriedade. A omissão sempre a fará ter força vinculante.

Alerte-se para o fato de que a oferta também poderá não ser obrigatória se a falta de vínculo decorrer da natureza do negócio a ser travado ou se as circunstâncias do caso vierem a exonerar o proponente desta obrigação.

E mais. Nosso Código Civil elenca algumas circunstâncias em que a policitação não mais será obrigatória. Isso ocorrerá quando for feita sem prazo a uma pessoa presente e não for imediatamente aceita; quando for feita sem prazo a uma pessoa ausente e já tiver decorrido tempo suficiente para a resposta chegar ao policitante sem que esta tenha chegado; quando for feita a uma pessoa ausente com prazo estabelecido para a resposta e esta não for dada dentro do prazo dado; quando o ofertante se arrepender e este arrependimento chegar ao conhecimento do vendedor antes ou simultaneamente à proposta.


Afora estas circunstâncias, repita-se, a oferta tem força vinculante e o proponente, em caso de desistência injustificada, terá que responder por perdas e danos.

Feitas estas considerações, orientamos para que pensem duas vezes antes de fazer uma proposta à alguém: observem as circunstâncias do negócio, valor, prazo, etc. A proposta mal feita pode se tornar “indecente” para o próprio proponente...