PALAFITAS E FAVELAS: UM PROBLEMA A RESOLVER

Nos últimos dois anos, especialmente, muito se tem dito a respeito do crescimento do mercado imobiliário. Incorporadoras comemoram recordes sucessivos de vendas, bancos anunciam números cada vez maiores de contratações de financiamentos e o segmento parece, à primeira vista, estar vivendo um momento de eterna primavera.

No entanto, se fizermos uma avaliação que vá um pouco mais além da superfície, certamente vamos encontrar um cenário diferente desta realidade, no qual estão inseridos os consumidores de baixa renda, ávidos por imóveis na faixa entre R$ 40 mil e R$ 60 mil, e que, infelizmente, não estão sendo atendidos e por razões bastante peculiares.

Em uma primeira análise, podemos concluir que ainda falta ao Estado definir sua verdadeira vocação na área habitacional. As medidas implantadas pelo governo neste setor estão muito aquém das suas reais necessidades. E, para agravar o quadro, os movimentos populares por moradia parecem anestesiados, deixando passar sem contestação decisões que pouco favorecem as classes de poder aquisitivo menor.

Poucos são os setores da sociedade que, efetivamente, têm se beneficiado dos avanços implementados pelo Estado até agora. Enquanto bancos, agentes financeiros, seguradoras e grupos empresariais de capital aberto estão se fartando e ‘nadando de braçada’ em mares serenos, os que trabalham nas primeiras faixas sociais permanecem sem um futuro previsível.

Não há estímulo que leve ao surgimento de novas e pequenas empresas na área de incorporação e construção. E, infelizmente, o cenário atual não comporta a parcela de pequenos construtores - como tradicionalmente existiu no Brasil – formada, em sua maioria, por comerciantes que se dedicavam a uma segunda atividade, construindo casas e pequenos prédios de apartamentos de valores baixos como investimento, e que poderiam contribuir para uma solução ao problema habitacional, possibilitando, ainda, a geração de emprego e renda e pulverizando os recursos em pontos sociais mais bem distribuídos. Os financiamentos para a produção estão concentrados aos grandes grupos. Basta lembrar que para uma empresa obter liberação de verba para a construção, ela tem que “gericar”, ou seja fazer seu cadastramento na Gerência de Crédito Imobiliário. O critério para a aprovação é tão ortodoxo que somente empresas de grande porte conseguem atender a todas as exigências do financiamento. Fica a impressão de que tudo é feito com o objetivo de manter as grandes e fortes, maiores e mais fortes.

Cresceu a produção, mas com empreendimentos cada vez mais faraônicos, luxuosos e de alto custo de manutenção. E os imóveis usados, cujo valor do metro quadrado chega, muitas vezes, a ser 50% menor que o dos novos, ainda não encontram o respaldo necessário por parte dos operadores de mercado, no sentido de oferecerem condições mais favoráveis à concessão do
crédito imobiliário.

É preciso levar um outro fator em consideração:
o imóvel novo tem um apelo publicitário muito forte. Em um lançamento de 3 a 4 dormitórios, os incorporadores destinam cerca de 10% do Valor Geral de Vendas à publicidade, mas quem paga a conta é o comprador. Em contrapartida, o imóvel de preço mais baixo e usado não tem apelo publicitário algum, pois o público de baixa renda não suportaria arcar com um custo em publicidade na mesma proporção. Vale lembrar, ainda, que a faixa de lucro, nesse caso, tende a ser mais baixa, fazendo com que os grandes incorporadores não se interessem pelo investimento.

As instituições financeiras, por sua vez, dão prioridade aos novos de forma velada, dificultando a liberação do crédito por razões que poderiam ser solucionadas se houvesse um pouco mais de boa vontade. Problemas com relação a acréscimos em áreas construídas sem regularização junto a prefeituras e cartórios de registro de imóveis já se tornam empecilhos à obtenção do crédito. No entanto, detalhes como esse, que não implicam o direito de propriedade, merecem ser revistas para que se possa dar um novo alento também ao segmento de usados.

A comprovação de renda é outro entrave que dificulta a negociação. Não se leva em conta que vivemos em um País onde, para a grande maioria, carteira assinada é objeto de luxo. Ora, quem paga aluguel certo, vai pagar mais certo ainda o financiamento de sua casa. Assim, a adimplência em um contrato de locação já deveria servir como comprovante para a conquista de um financiamento.

A seguirmos por esse caminho, injustos redutos em forma de oásis circundados por um deserto de pobreza vão continuar descrevendo nossa realidade. As favelas e palafitas continuam a crescer.

Ainda não há uma política implantada que vise reverter o quadro. Enquanto isso, os estratos sociais continuam claramente separados, com ricos querendo se cercar com muros altos, e pobres, sem terem condições de comprar sequer um modelo modesto de moradia.

As pedras precisam retiradas para que possamos prosseguir. E cabe ao governo preparar o terreno para que as medidas a serem tomadas sejam efetivas e claras.

Se o Estado não acordar, estaremos sujeitos a enfrentar um pesadelo, de proporções talvez até maiores que as causadas pela crise
imobiliária americana. E quem viver, não viverá. O caos urbano estará implantado.

É preciso cautela para que não estejamos testemunhando um equívoco ao supormos desenvolvimento. A situação melhorou muito do que era há 5 anos, mas o momento é de profunda reflexão. Ainda há tempo.

José Augusto Viana Neto – Presidente do CRECI-SP
CRECI-SP ::Conselho Regional de Corretores de Imóveis::
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