DEPOIS DO LANÇAMENTOS, AGORA É A VEZ DOS IMÓVEIS USADOS

Unico segmento da indústria imobiliária que não vive o crescimento eufórico iniciado há cerca de dois anos, o mercado de imóveis usados começa a atrair uma atenção até agora inédita entre imobiliárias e agentes financeiros.
Ainda este ano a Lopes e a BR Brokers, duas das maiores imobiliárias do país e as únicas com o capital aberto na Bovespa, lançarão empresas novas ou divisões específicas para atuar nesse segmento. Ambas querem atacar a escassez de crédito ao segmento, principal razão que faz com que as vendas de usados registrem queda em tempos em que a expressão boom imobiliário se tornou quase um lugar comum no mercado.
Ao contrário dos apartamentos e casas vendidos na planta pelas capitalizadas incorporadoras, os imóveis usados não gozam da mesma facilidade oferecida pelas instituições bancárias, que agora brigam para oferecer financiamento a quem decide adquirir uma casa nova. Levantamento do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP) mostra que apenas 32% de todos os imóveis usados vendidos em São Paulo em 2007 receberam algum recurso proveniente de financiamento bancário. Mais de 60% dos negócios foram feitos à vista. "Fica evidente que o crédito disponível é insuficiente para que o mercado de imóveis usados tenha um crescimento consistente e contínuo", afirma José Augusto Viana, presidente do Creci-SP, na análise do ano feita pelo Conselho.
A Lopes está mais adiantada nesse processo. No final do ano passado fechou um acordo milionário com o Itaú para ter o banco como financiador exclusivo de todas as vendas de usados. Para ter esse direito, o banco pagou mais de R$ 2200 milhões à imobiliária e pode pagar outro tanto se as metas definidas pelo banco forem atingidas. O acordo é inédito na história da indústria imobiliária.
Dentro de três meses a Lopes e o Itaú lançam uma nova empresa dedicada exclusivamente a conceder crédito para quem pretende comprar imóveis usados. "Queremos que seja tão simples e fácil comprar um apartamento usado quanto hoje é comprar um imóvel na planta", diz Tomás Salles, diretor de novos negócios da imobiliária. Lopes e Itaú estão investindo R$ 28 milhões na empreitada. Uma parte considerável dos recursos será investido no marketing da nova companhia, ainda sem nome definido. "Será uma campanha inédita, de grande veiculação em todo o país".
A nova empresa ficará responsável por todo o processo burocrático de análise de crédito, avaliação do imóvel e liberação dos recursos. Hoje, além de toda a burocracia, não se consegue a aprovação do crédito para um imóvel usado em menos de 30 dias. E mais: o nível de poupança do comprador do usado precisa ser infinitamente maior do que daquele que pretende adquirir um imóvel novo. "O mercado de usados está abandonado, vamos organizar o segmento e levar crédito a ele", diz Salles.
A BR Brokers, principal concorrente da Lopes, planeja fazer exatamente o mesmo. A companhia está em fase final de negociações com alguns bancos e pretende lançar sua promotora de crédito voltada exclusivamente para os imóveis usados até o fim deste ano. "Esse mercado é muito maior do que o dos imóveis novos e vamos oferecer uma solução para a questão do crédito", afirma Júlio Piña, vice-presidente de operações da companhia que, assim como a Lopes, abriu seu capital no ano passado. Piña não revela os detalhes da negociação, mas o mercado dá como certo de que a imobiliária fechará uma parceria com o Santander.
Se as duas principais empresas do setor conseguirem, de fato, tornar o acesso ao crédito imobiliário aos de imóveis usados tão simples e rápido quando para as casas e apartamentos na planta provavelmente haverá uma mudança radical nesse segmento. Acredita-se que o mercado secundário, como são conhecidos os usados no jargão do setor, seja no mínimo três vezes maior do que o de imóveis novos. No entanto, esse segmento registrou queda de 4% no ano passado, quando as construtoras ampliaram suas vendas em mais de 100%. Não é sem razão que o Itaú está disposto à pagar à Lopes quase meio bilhão de reais para ser seu parceiro exclusivo no segmento.
O apetite do banco dá uma idéia do potencial desse mercado. De acordo com o vice-presidente de comercialização e marketing do Secovi-SP, Élbio Fernandez Mera, há uma demanda reprimida imensa por esses imóveis, que não consegue ser atendida. O próprio Secovi está organizando uma rede integrada de imobiliárias para conseguir aquecer o segmento, mas sem, até agora, ter nenhuma sinalização de que conseguirá resolver a questão do crédito. "Há pelo menos 100 mil imóveis à venda em São Paulo, mas os negócios, em geral, são de pequeno valor".
Os dados do Creci confirmam a estimativa de Mera. Cerca de 50% de todas as vendas realizadas na cidade em 2007 tiveram valor de até R$ 100 mil. Os negócios com valores superiores a R$ 200 mil representaram apenas 12,21% do total. Entre os novos, em contrapartida, o preço médio na cidade de São Paulo gira em torno dos R$ 300 mil. E estima-se que mais de 30 mil imóveis ainda na planta foram vendidos na capital paulista no ano passado. Tudo por conta do crédito farto