AQUI E AGORA

Décio Tenerello (*)

O Brasil é a bola da vez dos investimentos internacionais em real estate. Desembarcam no País grandes empresas e investidores, sobretudo norte-americanos e europeus. O Brasil ingressa no seleto clube das nações muito atrativas para receber estas aplicações de longo prazo, selecionadas a dedo por especialistas em identificar os mercados com maior potencial de valorização do mundo.

Na década passada, o Brasil começou a ser observado por investidores internacionais. Foi “descoberto” por companhias como a Cushman & Wakefield e a Tishman Speyer, seguidas por fundos de pensão como o CalPERS, dos funcionários públicos da Califórnia. Em 2006, pesquisa da Association of Foreign Investors in Real Estate (Afire) mostrou que os investidores em imóveis decidiram globalizar suas aplicações.

Agora, o País recebe recursos vultosos tanto de investidores como Sam Zell, do Equity Group Investments, quanto de empresas que se tornam sócias de construtoras brasileiras que abriram o capital. E, nos últimos dias, chegaram grupos como o BR Malls, que decidiu cotar seus papéis no Novo Mercado da Bovespa, dando transparência às suas participações em empreendimentos comerciais, como shopping centers.

O fator decisivo que explica o ingresso dos estrangeiros é o valor de mercado dos imóveis brasileiros, inferior não apenas ao de países desenvolvidos, mas ao de nações em desenvolvimento, como México e países da Europa Oriental.
Como mostrou o especialista inglês Paul Weeks, em entrevista para o número 22 da Revista do SFI, os investidores estrangeiros enfatizaram seu interesse por países como a República Tcheca, a Polônia e a Hungria; por mercados asiáticos; e, mais recentemente, pelo Brasil.

Mas o fator-chave de atração do investidor internacional é o potencial do mercado secundário. O Brasil dispõe de um mercado primário organizado e desenvolvido de crédito imobiliário, testado em quatro décadas e que está, agora, em plena expansão. A cada mês, recordes são batidos pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que opera com recursos da Caderneta de Poupança. As projeções para 2007 indicam que o montante do crédito no SBPE deverá ser da ordem de R$ 12 bilhões, com 150 mil unidades financiadas – cinco vezes mais do que em 2002.

Para o investidor internacional, é essencial a consolidação do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que opera com regras semelhantes às dos mercados mais desenvolvidos, como os Estados Unidos, oferecendo segurança para os aplicadores. As transações do SFI incorporam os mecanismos de securitização de recebíveis imobiliários existentes nos principais mercados do mundo. O SFI propiciará, simultaneamente, a expansão do mercado dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e a atração dos investidores institucionais locais e externos, como entidades fechadas e abertas de previdência privada, seguradoras e fundos de investimento em geral.

Quando os novos instrumentos de captação de recursos estiverem em pleno funcionamento, encontrará vultosos recursos no mercado de capitais prontos para financiar os empreendimentos e, sobretudo, conferir liquidez ao patrimônio imobiliário. O grau de liquidez dos imóveis ainda é, hoje, o grande diferencial entre os mercados desenvolvidos e o mercado brasileiro.

Além disso, o Brasil já avançou no equilíbrio macroeconômico. Ao optar pelo sistema de metas de inflação, nivelou-se a países que conferem autonomia aos bancos centrais. Registra índices de preços comparáveis aos de países avançados e está reduzindo as taxas de juros, ampliando o número de mutuários potenciais e de investidores em imóveis.