O QUE É SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO ?

O QUE É SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO ?
Criado pelo Governo Federal através da Lei n.º 4.380, de 21 de agosto de 1964, o Sistema Financeiro de Habitação tem como finalidade facilitar e favorecer as classes de baixa renda na aquisição da casa própria, prevendo a rescisão contratual de financiamento em caso de locação ou inadimplemento do mutuário ou adquirente.
Para sua aplicabilidade são usados os tradicionais recursos da Caderneta de Poupança e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). A Caderneta de Poupança é a principal fonte do Sistema Financeiro de Habitação, sendo que, do total depositado, deverá ser direcionado 70% da captação em operações do SFH. e o restante em operações a taxas de mercado, conhecidas, também, como Carteiras Hipotecárias.

Atualmente existem vários tipos de financiamentos bancários imobiliários, o que facilita a aquisição de imóveis. Os interessados poderão através de diversos tipos de crédito, além dos tradicionais do Sistema Financeiro de Habitação e Carteira Hipotecária, utilizar o leasing e até mesmo o financiamento com recursos externos que alguns bancos possuem, como o Citibank, Itaú, Real, Bradesco, entre outros, que operam com linhas de crédito imobiliário.
Assim, o Sistema Financeiro de Habitação tem como finalidade de tornar também possível às classes de baixa renda adquirir o imóvel tão sonhado e com taxas muito atrativas.

QUAIS AS VANTAGENS DE SER MUTUÁRIO DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO ?
São muitas as vantagens de ser mutuário do Sistema Financeiro de Habitação. Dentre elas, destaca-se a farta oferta de financiamento para imóveis na planta ou em construção, novos ou usados, oferecidos pelos bancos que operam com crédito imobiliário, além da inovação das instituições financeiras que procuram facilitar a vida do mutuário.
Como existem muitas ofertas no mercado imobiliário, as taxas de juros caem de forma gradual e o prazo para financiamento se diferencia de uma instituição para outra. Umas com prazo máximo de 20 anos, outras com prazo máximo de 25 anos e a Caixa Econômica Federal, bem como outras instituições financeiras, com prazo de 30 anos para pagamento do financiamento imobiliário.
Além dessas vantagens, são oferecidos produtos diversificados no mercado imobiliário, com juros de 7% ao ano e até mesmo financiamento com parcelas fixas por 20 anos, que asseguram aos mutuários a certeza de um total adimplemento, haja vista que neste caso não incide qualquer correção da parcela neste período, pois é prefixado.
Não há como negar, que o momento de crescimento das construções e conseqüente atratividade dos financiamentos está ligado a uma série de importantes melhorias, que acabam contribuindo para ampliar as garantias dos financiadores e compradores, como é o caso do patrimônio de afetação, modalidade que impede a repetição de episódios ocorridos anteriormente como foi o caso da empresa ENCOL S/A.
Como ficou demonstrado, essa é a hora de adquirir um imóvel financiado nas diversas condições que o mercado imobiliário oferece.

O QUE É CONTRATO DE GAVETA ?
É um negócio jurídico, de compra e venda de imóveis, que é fechado sem o consentimento da instituição de crédito que o financiou.

O mutuário “vende” através de contrato de compra e venda o direito sobre o imóvel para o “gaveteiro” (quem se oferece para a compra), que fica obrigado a pagar as prestações para o agente financeiro, mas não é feita a transferência para o seu nome junto ao banco financiador, a qual somente se dará após a quitação total do contrato.

O “vendedor” passa uma procuração para que o “comprador” (gaveteiro) possa transferir o imóvel para o seu nome, após, quitado o contrato de financiamento.

É conhecido como “contrato de gaveta” exatamente porque o agente financeiro não conhece a sua existência, é como se ficasse dentro de uma gaveta, só sendo conhecido por aqueles que o fizeram.

O CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA CASA PRÓPRIA É CONSIDERADO “ CONTRATO DE ADESÃO”?
Sim. Os contratos de financiamento são tipicamente de adesão, eis que as cláusulas são padronizadas e o contrato é previamente elaborado pelo agente financeiro, inclusive, adotando modelos que se conformam com a regulamentação legal e infra-legal da espécie.
Normalmente os contratos de adesão trazem cláusulas abusivas, vantajosas apenas para o financiador, de maneira totalmente unilateral, não podendo os adquirentes, em momento algum, discutir as cláusulas contratuais, sendo obrigados a aceitá-las tacitamente e em bloco, ou ficar sem crédito, isto é, sem adquirir a sua moradia.
Assim, sempre devemos consultar um advogado especializado na área imobiliária no momento de financiarmos determinado imóvel.

SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO – SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO

PERGUNTAS E RESPOSTAS
Existem meios jurídicos para evitar a perda do imóvel?
No caso da execução extrajudicial, é constante o descumprimento dos requisitos impostos pelo Decreto 70/66 (Artigo 29 e seguintes), podendo, portanto, ser anulada a execução e suspenso o leilão através de processo judicial.
No caso da execução judicial, a mesma só poderá ocorrer quando a dívida for líquida, certa e exigível.
Se o agente financeiro executar o contrato, há possibilidade de perda do imóvel?
Em geral, o agente financeiro executa o débito sem a participação da Justiça, ou seja, de forma extrajudicial.
Como não há o devido processo legal, e o mutuário não tem como se defender, é possível entrar com processo judicial pedindo a suspensão do leilão, assim como a sua anulação, ou anulação dos apontamentos no registro do imóvel já adjudicado (tomado pelo banco credor).

O que é FCVS?
Fundo de Compensação das Variações Salariais. Criado para suprir as diferenças apuradas ao final do Contrato de Financiamento, assim, garantindo a quitação do financiamento no prazo, estipulado em contrato, mesmo que ainda exista saldo devedor. Em resumo, é um seguro contra o saldo residual.
O que é Resíduo? E como saber se o meu Contrato vai ter ou tem o Resíduo?
O Resíduo é o montante que não foi amortizado durante o financiamento, devido às irregularidades cometidas pelo agente financeiro.
Todo contrato sem cobertura do Fundo de Compensação das Variações Salariais poderá ter Resíduo, uma vez que existe cláusula prevendo Resíduo.
O que é uma companhia de securitizadora?
As companhias de securitizadoras são sociedades anônimas e têm por finalidade a aquisição e securitização de créditos imobiliários e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de Certificados Recebíveis Imobiliários (CRI´s), captam recursos dos investidores institucionais, oferecendo-lhe, através do mercado financeiro, os CRI´s.

O que são recebíveis imobiliários?
A expressão recebíveis imobiliários corresponde aos créditos imobiliários das entidades financiadoras, junto a pessoas físicas e jurídicas, mutuarias de empréstimos que lhes tenham sido concedidos para aquisição ou produção de imóveis.

O que é alienação fiduciária?
A alienação fiduciária é uma forma de garantia em que a propriedade de um bem imóvel é transferida temporariamente pelo devedor ao credor, em razão de uma dívida. Nesta modalidade de garantia o credor adquire a propriedade do imóvel não com o propósito de mantê-lo como seu, mas sim para a finalidade de garantir-se.