PRO TESTE AVALIA QUAIS SÃO AS MELHORES CONDIÇÕES DE COMPRA.

07/05/08 - A casa própria é o sonho de muitas famílias, mas financiar um imóvel não é tarefa simples, tampouco cotidiana. Para ajudar as pessoas que estão à procura da melhor maneira de financiar o sonho da casa própria, a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor (Pro Teste) analisou três tipos de financiamentos nos bancos: o de imóveis que custam de R$100 a R$150 mil, outro entre R$150 e R$350 mil e um terceiro para imóveis acima de R$350 mil.


Existem atualmente três sistemas de financiamento imobiliário: o SFH (Sistema Financeiro de Habitação), o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) e a CH (Carteira Hipotecária). O SFH foi criado pelo Conselho Monetário para estimular a compra de imóvel por cidadãos comuns, por isso, permite a utilização do FGTS e estabelece um teto para a cobrança de juros (8% a 12%), para os valores financiados (80% de imóveis até R$350 mil) e para os prazos de financiamento.

O SFI dá mais liberdade às instituições para a fixação de taxas e valores, uma vez que utiliza recursos do próprio banco. Cada instituição define seu limite para o valor do imóvel, o máximo financiável, a taxa de juros e o prazo para o pagamento. Segundo o levantamento realizado pela Pro Teste, as taxas de juros cobradas pelas instituições nesse sistema variam de 11,9% a 14%. Financiamentos pelo SFI permitem utilização do FGTS quando o imóvel não ultrapassar o valor de R$350 mil.

A CH é outra alternativa para quem não se enquadra no perfil do SFH. Por este sistema é possível a compra de imóveis acima de R$350 mil, por exemplo. A CH utiliza recursos dos próprios bancos e da poupança. Assim como na SFI, cada banco define seu limite para o valor do imóvel, o máximo financiável, a taxa de juros e o prazo para o pagamento. Na prática, as taxas de juros cobradas pelas instituições nesse sistema também variam de 11,9% a 14%. Pela CH não é permitida a utilização do FGTS.

Sistema de Amortização - Para corrigir as parcelas do financiamento em contratos com prestações variáveis, são utilizados dois sistemas principais: o SAC (Sistema de Amortização Crescente) e a Tabela Price.

O SAC atualiza o saldo devedor pela TR (taxa referencial) e divide pelo número de parcelas restantes. Com isso, a parcela mensal tende a ser menor a cada ano.

Na Tabela Price, a parcela é fixa. Muitas pessoas são atraídas pela prestação inicial geralmente de valor menor do que as de outros sistemas. Porém, as prestações em comparação aos planos SAC ficam maiores no final do contrato. Esse tipo de amortização é utilizado em todas as linhas de financiamento que trabalham com parcelas fixas.

O SFH utiliza como sistema de amortização uma variação do SAC, denominada SACRE. Esta se difere daquela por corrigir o saldo devedor antes de debitar a parcela do mês, de forma que a amortização do valor emprestado é maior e a ação dos juros é menor.

Taxa de juros - As diferentes linhas de financiamento definem a taxa de juros em função do valor do imóvel. Segundo o levantamento da Pro Teste, as menores taxas são encontradas no SFH: 6% a.a. mais TR para imóveis de até R$80 mil; 8% a.a. mais TR para imóveis para imóveis de até R$150 mil. Para imóveis entre R$150 mil e R$350 mil, as taxas variam de 10,5% a 12% a.a. mais TR. Todas as instituições praticam taxas próximas desse limite ou até um pouco menores.

Opções para a classe média - Sobre os financiamentos incidem uma série de custos adicionais: taxas administrativas, seguros, etc. Por isso o custo do financiamento é sempre maior que a taxa de juros contratada.

Depois que os bancos foram obrigados pelo Conselho Monetário Nacional a informar em todas as transações financeiras o Custo Efetivo Total (CET), que detalha todos os custos e taxas inclusos no financiamento, ficou mais fácil para o consumidor fazer as contas e escolher a melhor instituição para pegar dinheiro emprestado.

"Desde 2003, lutamos para que os empréstimos tenham sempre seu custo total informado. Com essa taxa nas mãos, é possível fazer uma comparação consciente. Muitas vezes, o banco dizia que tinha a menor taxa, mas a prestação ficava mais cara por conta dos custos inclusos, como seguros, avaliação do imóvel e serviços administrativos", explica Maria Inês Dolci, coordenadora institucional da Pro Teste.

A Pro Teste analisou o CET do financiamento imobiliário em 10 instituições. Abaixo estão as melhores opções para cada um dos três perfis estudados: - Para uma família que tem renda mensal de R$3 mil e quer comprar um imóvel no valor de R$130 mil, a melhor opção é a oferecida pela Caixa Econômica Federal, que tem CET de 11,84% para renda até R$4.900. No Bradesco, a exigência de renda é menor (R$3.896), mas o CET é de 13,48%.

- No caso de uma família com renda de até R$7 mil que deseja financiar 80% de um imóvel que custa R$200 mil, pelo prazo de 20 anos, a melhor opção é o SFH do Santander. O cliente pagará o custo efetivo total de 13% ao ano.

- Já para uma família que tem renda de até R$15 mil ao mês e quer financiar um imóvel com valor superior a R$360 mil, a melhor opção é a linha de parcelas fixas do Santander, que tem CET de 13,34%. Se preferir um plano com prestação variável, a melhor é o Unibanco, com CET de 14,32%.

Condições do comprador e do imóvel - Algumas condições do comprador e do imóvel são pré-requisito para o financiamento em todas as instituições. Em toda parte, é preciso ter mais de 18 anos. A idade ao final do contrato também é limitada: varia de 70 a 80 anos.

O imóvel não pode ser em zona rural, de madeira ou pré-fabricado, não pode se destinar a veraneio e nem ter alguma pendência na documentação (inventário não concluído, por exemplo).

Uso do FGTS - Para usar o FGTS, também é preciso atender algumas condições:

- O imóvel não pode custar mais que R$350 mil;

- O mutuário não pode ser comprador ou proprietário de imóvel residencial financiado pelo SFH ou em construção no município onde exerça ocupação principal;

- O imóvel deve estar situado na mesma região metropolitana em que o mutuário trabalha ou onde vive há mais de um ano;

- A compra deve ser para moradia própria e não de familiares, dependentes ou terceiros.

- Para a redução das prestações, uma vez por ano, o limite de uso é de 80% (se a parcela for de até 6 salários mínimos), 60% (se a parcela for entre 6 e 12 salários mínimos), 40% se a parcela for acima de 12 salários mínimos). Isso desde que o valor da prestação comprometa 5% da renda familiar de até 6 salários mínimos, 10% da renda acima de 6 e até 12 salários mínimos e 15% das rendas acima de 12 salários mínimos;

- Para abater o saldo devedor é preciso escolher entre a redução do prazo do financiamento ou do valor de todas as parcelas restantes.

Financiamento 100% - A maioria das instituições financia no máximo 80% do valor do imóvel, porém, a Caixa Econômica Federal possui linhas que financiam até 100%.

Na Caixa Econômica Federal, o Caixa FGTS financia 100% do imóvel de até R$130 mil, desde que em 20 anos para quem tem renda até R$4.900,00.

Receita da compra - Antes de começar a busca pelo melhor financiamento, estabeleça alguns critérios:

- Defina o valor do imóvel que deseja;

- Veja quanto consegue juntar de entrada, incluindo o FGTS - o que faltar para o valor do pagamento é o montante a ser financiado;

- Avalie a renda de que dispõe. Se preciso, junte com parentes ou cônjuge. O valor da parcela do financiamento não pode ultrapassar 30% da renda total;

- Tente obter o menor prazo para o financiamento - quanto menor o prazo, menor é o juro pago ao banco;

- Compare o custo total (CET) em diversas instituições.

Outros gastos - Na hora de fazer as contas, não esqueça que a compra de um imóvel tem outros custos além do financiamento. Reserve recursos para pagar as certidões (registros) e os impostos. As certidões do imóvel auxiliam a descobrir se está comprando um imóvel sem pendências. Se novo, com habite-se. Se usado, sem dívidas e da pessoa certa. Além disso, será preciso ainda pagar o Imposto de Bens Imóveis (ITBI) ao município onde está a propriedade. Só depois será possível dar entrada na nova escritura.