COMPRADOR TEM QUE INVESTIGAR CONSTRUTORA



Quem vai comprar a casa própria deve se sentir confortável com a aquisição. Afinal, o lar doce lar tem de agradar o comprador que provavelmente irá viver no mesmo local por muitos anos. Mas conforto não é tudo. Não basta ter como referência a maquete exposta no estande da construtora ou ficar empolgado com a suíte enorme. Os quesitos técnicos do empreendimento facilitam o dia a dia do comprador, e futuramente, ajuda na hora da venda.
"Se tiver placas de construtoras sólidas no bairro, há indícios fortes de que a região irá se valorizar, até porque a empresa já visualizou oportunidade de ganho no local", comenta o planejador financeiro da Sabóia Advisors de São Paulo, Augusto Sabóia. Além disso, quando há estabelecimentos próximos à residência, como farmácia, supermercados, salão de beleza e escola, o morador poderá fazer boa parte dos seus compromissos a pé e economizar com transporte ou combustível. Benefício que pode ser reforçado pelo proprietário na hora da venda.
CONSTRUTORA - Comprar o imóvel na planta é uma opção para quem quer economizar. "É, em média, 40% mais barato do que o pronto. Possibilita adquirir o bem com antecedência, sem pressão para pagar", comenta o diretor do Sindicato da Construção em Santo André, Sérgio Ferreira dos Santos. Isso porque o comprador só começa a pagar o financiamento após a entrega das chaves. Mas antes de fechar negócio é preciso investigar a idoneidade da construtora.
"Identificar se a empresa tem reclamações no Procon ou está presente em sites como o Reclame Aqui é um bom caminho", orienta o advogado da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação de São Paulo, Alexandre Naves Soares. Ele também explica que o ideal é visitar outros empreendimentos construídos pela mesma empresa e conversar com clientes que já adquiriram imóveis da incorporadora.
No entanto, constatar a seriedade da empresa ainda não é o suficiente. Antes de fechar o negócio, é hora de ler o contrato. "A construtora tem de liberar o documento para o consumidor leve para casa", diz a diretora do Procon de Santo André, Ana Paula Satcheki.
Ela recomenda que o comprador procure um advogado para ajudar a interpretar a papelada. "Os contratos de compra e financiamento são bem complexos, existe uma estratégia para dificultar a compreensão", afirma a diretora. Caso não leia com atenção, o consumidor pode ter surpresas, como, por exemplo, se na primeira reunião de condomínio souber, por exemplo, que ele e os demais proprietários terão de pagar pela decoração das áreas comuns, o que não estava previsto no papel.
Algumas regras impostas nas cláusulas contratuais não são permitidas por lei e não devem ser aceitas pelo comprador. A cobrança de juros antes de o cliente receber o imóvel, por exemplo, é considerada abusiva. As parcelas pagas para a construtora antes da entrega das chaves são corrigidas apenas pelo Índice Nacional da Construção Civil ou Índice Geral de Preços do Mercado. Portanto, se na hora de ler o contrato for constatada a cobrança de taxa de juro, ou qualquer outra cobrança ilegal, o consumidor não deve aceitar a proposta e pedir para que o contrato seja alterado pela empresa.
Caso o pedido não seja acatado, o consumidor deve partir para outro negócio. "De qualquer forma, se fere o Código de Defesa do Consumidor, a cláusula é considerada nula", comenta Ana Paula, do Procon. Mas em muitos casos, o consumidor só é reembolsado na Justiça. Quem quer tirar dúvidas pode consultar o Procon ou a Associação dos Mutuários, a primeira consulta é gratuita.
TAXAS - Após assinar o contrato, o proprietário precisa pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis que permitirá fazer o registro e escritura do imóvel no cartório. Tudo custa, em média, 3% do valor do empreendimento, mas pode variar. De acordo com a BM Sua Casa, empresa de crédito imobiliário, ao comprar um imóvel de R$ 300 mil, o consumidor desembolsará R$ 5.358 para pagar o ITBI e R$1.868 o cartório.
Legislação não contempla atraso de 180 dias previsto nos contratos
A data de entrega do imóvel é sempre muito esperada. Mas se houver atraso, em relação ao cronograma previsto em contrato, o comprador pode pedir na Justiça o ressarcimento por danos materiais e morais. "O consumidor considera o prazo da construtora para, então, planejar o casamento, a chegada de um filho, a mudança de emprego. O atraso gera transtornos", explica a diretora do Procon de Santo André, Ana Paula Satcheki.
A executiva diz que recorrer à Justiça é um passo importante para ajudar a penalizar as construtoras mal administradas, que terão de ressarcir o cliente ganhador da causa. Reunir o grupo de moradores lesados contribui para sensibilizar o Judiciário em relação à magnitude do problema. "O prejuízo financeiro inibe a empresa de cometer o mesmo erro com os próximos proprietários", comenta Ana.
De acordo com o presidente do Sindicato da Construção de São Paulo, Sérgio Watanabe, na Justiça o mais comum é o advogado pleitear o valor do aluguel do imóvel, equivalente aos meses de atraso, como forma de ressarcir o cliente. "Mas o consumidor não pode esquecer que a carência de 180 dias de atraso, colocada no contrato, é praxe do mercado imobiliário. Apesar de não estar prevista em lei", comenta Watanabe. Outra opção para tentar solucionar o problema é procurar o Procon e formalizar a reclamação. "O que não conseguimos negociar com a construtora encaminhamos para o Judiciário", comenta Ana Paula, do Procon andreense.
O material que influenciou a decisão de compra, até mesmo os panfletos recebidos no farol, devem ser arquivados para que o futuro proprietário possa exigir seus direitos, caso necessário. As informações publicitárias também são consideras contratuais.
MULTA - O Termo de Ajustamento de Conduta assinado pelo Ministério Público Estadual e o Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo, em setembro, prevê penalidade para quem não cumprir prazos. A construtora que atrasar a entrega do imóvel, por mais de seis meses, pagará multa mínima de 2% sobre o valor já desembolsado pelo comprador. O documento ainda prevê mais 0,5% de multa a cada mês de espera. O termo ainda não está em vigor e, por enquanto, não há data para começar a valer.
DEVOLUÇÃO - O proprietário que desistir da compra em razão de problemas pessoais, como dificuldade financeira, deverá pagar multa. "Mas não deve ser maior do que 20% do valor do imóvel. Por outro lado, se a construtora contribuiu para a desistência (porque cobrou taxas indevidas, por exemplo), ela deve devolver todo o valor pago pelo cliente", comenta o advogado da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação, Alexandre Naves Soares.
E quem comprou imóvel por meio do Sistema Financeiro de Habitação ou Sistema Financeiro Imobiliário e quitou o saldo em 2008 pode pedir até o dia 30 de dezembro, na Justiça, a revisão do contrato para receber possíveis valores pagos indevidamente. Quem já vendeu o imóvel também pode recorrer.
Em dois anos, região tem 18 mil novos imóveis.
O mercado imobiliário do Estado de São Paulo se aqueceu nos últimos anos. A estabilidade econômica e o acesso fácil ao crédito culminaram no aumento da demanda por empreendimentos e, como consequência, os preços subiram significativamente. Entre novembro de 2005 e outubro de 2007, o custo médio do imóvel, com quatro dormitórios, em São Paulo, era de R$ 654 mil. Já entre novembro de 2009 e outubro de 2011, o preço subiu para R$ 1,1 milhão, aumento de 68%. "E, para a classe média é inviável morar na capital onde os empreendimentos estão caros, por isso os municípios vizinhos, como o Grande ABC, são procurados", diz o presidente da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio, Luiz Paulo Pompéia.
De acordo com ele, de novembro de 2009 a outubro de 2011, as cinco cidades da região, exceto Ribeirão Pires e Rio Grande da Serra, receberam 18.464 novos empreendimentos entre apartamentos e casas, todos horizontais. "Se considerar que em cada residência há uma média de 3,5 pessoas, é possível dizer que quase 65 mil habitantes chegaram na região em apenas dois anos", comenta Pompéia. O número maior do que a população de Rio Grande da Serra, que, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, concentra 44 mil habitantes.
COMPARAÇÃO - Morar no Grande ABC continua mais barato do que viver na capital paulista. Uma casa com 200 metros quadrados de área útil, três dormitórios, duas suítes e, que já tem 15 anos de idade, custa, em média, R$ 800 mil no bairro Vila Mariana, Zona Sul de São Paulo. Enquanto isso, um apartamento de 242 metros quadrados de área útil, com quatro dormitórios e que acabou de ser entregue pode ser encontrado por R$ 790 mil em São Bernardo, por exemplo.