CAIXA DOMINA LINHA DO FGTS PARA COMPRA DE CARTEIRA IMOBILIÁRIA


A Caixa Econômica Federal vai abocanhar praticamente todos os recursos destinados pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para a compra de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), títulos com lastro em financiamentos habitacionais de bancos. Dos R$ 2,5 bilhões reservados pelo fundo, a Caixa deve levar sozinha cerca de R$ 2,2 bilhões, o equivalente a 88% do total destinado para essa linha, conforme apurou o Valor. A Caixa é também o agente operador do FGTS e foi responsável pela análise das propostas.

O resultado deixou contrariadas as demais instituições que participaram do processo. Além da Caixa, pelo menos outros quatro bancos fizeram proposta para a venda de suas carteiras: Banco do Brasil, HSBC, Itaú e Santander.

Conforme as regras estipuladas pelo fundo, os bancos deveriam apresentar o volume total de créditos para a venda e, em caso de excesso de demanda, as propostas seriam atendidas proporcionalmente ao pedido de cada um. A prioridade é para os CRI da chamada "faixa I" - com lastro em financiamentos de imóveis até R$ 200 mil.

De acordo com a Caixa, as propostas de venda de CRI somaram R$ 40 bilhões, dos quais R$ 36,6 bilhões referentes a imóveis na faixa I. No rateio proporcional, portanto, os bancos levaram menos de 7% do que pediram, e quem fez propostas de CRI na faixa II, de imóveis entre R$ 200 mil e R$ 400 mil, não levou nada.

Executivos ouvidos pelo Valor acreditam que a Caixa fez uma proposta de volume muito superior ao que de fato pretendia vender ao FGTS por saber de antemão o quanto os outros bancos pediram. Assim, conseguiu levar mais que os outros e satisfazer sua intenção real de venda.

Para obter a maior parte dos recursos do FGTS, a Caixa teria feito uma proposta de securitizar mais de R$ 30 bilhões de sua carteira imobiliária, ou quase 40% de todo o estoque de créditos com recursos da poupança da instituição. Durante todo o ano passado, foram realizadas 168 emissões de CRI no mercado brasileiro, no total de R$ 12,4 bilhões, o equivalente a pouco mais de um terço do que a Caixa se propôs a emitir sozinha e em uma única operação.

As instituições, porém, estavam cientes das regras do jogo. "Como já era esperada uma demanda grande, é natural fazer um pedido maior prevendo um rateio, mas não nessa magnitude", afirma um executivo, que esperava receber pelo menos 30% do volume proposto. Questionada, a Caixa não confirmou o valor proposto por cada instituição.

A venda de CRI para o FGTS é atraente para os bancos por gerar um funding de custo baixo, equivalente à variação da TR mais 6,38% ao ano. Do lado do governo, a ideia de usar uma parte dos depósitos do fundo formado por recursos dos trabalhadores para a compra de recebíveis imobiliários é uma forma de ampliar as fontes de captação dos bancos para a concessão de crédito para a compra da casa própria. Especialistas vêm alertando que os recursos da poupança em breve não serão suficientes para atender a demanda.

Na securitização, os bancos transformam parte da carteira de créditos em títulos que são vendidos a investidores no mercado e, assim, abrem espaço para novos financiamentos. Para estimular a operação, no fim de 2010 o governo autorizou os bancos a contabilizar em seus balanços por um período de 36 meses os créditos imobiliários vendidos a securitizadoras, com redução gradual durante esse prazo. Antes da medida, a retirada precisava ser feita de uma vez, o que dificultava o cumprimento da norma que obriga as instituições a direcionar 65% dos recursos da caderneta de poupança para o crédito imobiliário.

As propostas de venda para o FGTS são feitas pelas empresas securitizadoras responsáveis pela emissão dos CRI, contratadas pelos bancos. Não por acaso, a disputa pela carteira da Caixa foi a mais acirrada, o que derrubou as taxas cobradas por essas instituição. No final, o banco fechou a emissão com a RB Capital. Procurada, a RB não comentou o assunto.

Na última venda de CRI para o FGTS, a Caixa também levou a maior parte dos recursos, mas a divisão foi mais equilibrada. Dos R$ 2,84 bilhões adquiridos pelo fundo na ocasião, o banco público levou pouco mais da metade.