PARA COMPRA DA CASA PRÓPRIA, SOMENTE CAIXA E CITIBANK REDUZIRAM TAXAS

Crédito imobiliário deverá sentir queda dos juros e influência das mudanças na poupança somente no longo prazo

SÃO PAULO - A redução dos juros para diversas linhas de crédito, anunciadas desde abril pelo principais bancos de varejo brasileiros, vai chegar mais lentamente ao setor imobiliário. Para o financiamento habitacional, somente a Caixa Econômica Federal e o Citibank anunciaram taxas menores.

Com as mudanças nas regras de rendimento da poupança, a tendência é os bancos gastarem menos para remunerar as aplicações em caderneta. Essa diminuição do custo de captação (funding) poderia ser repassada aos consumidores, por meio de juros menores no crédito habitacional.

A influência da Selic abaixo de 8,5% no crédito habitacional, entretanto, será percebida somente no longo prazo. "No crédito imobiliário, a queda dos juros depende da velocidade de migração do estoque de poupança velha para o estoque de poupança nova, o que ainda é imprevisível", diz o vice-presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Osmar Roncolato.

O vice-presidente de governo da Caixa Econômica Federal, José Urbano Duarte, destaca que mesmo que Selic caia, a redução da taxa no crédito imobiliário não é automática, porque a maior parte do funding vai ter um custo de captação (de acordo com a antiga poupança) e o restante outro custo", afirma.

Marcha lenta

Dentre os sete bancos consultados, Caixa Econômica Federal e Citibank cortaram juros no crédito habitacional. Santander e Banco do Brasil afirmam estudar reduções, enquanto Bradesco, Itaú Unibanco e HSBC não comentaram o tema.

Na Caixa, o corte aconteceu em abril, antes mesmo do governo anunciar as mudanças na poupança. "A redução foi resultado de melhorias nos processos internos, baixa inadimplência e ganhos em eficiência, devido ao aumento do volume de contratações em 16 vezes entre 2003 e 2011", diz Urbano.

"Pode haver redução dos juros no crédito imobiliário, mas isso vai depender do volume de aplicações dentro das novas regras de rendimento da poupança e também do comportamento da taxa Selic", diz José Henrique Silva, gerente executivo da diretoria de crédito imobiliário do Banco do Brasil.

Pela nova regra, com a taxa básica de juros, Selic, abaixo de 8,5%, a poupança passa a ser remunerada por 70% da Selic somada à Taxa Referencial (TR). Com isso, o rendimento tente a ser menor do que o da regra antiga, que rendia 6% ao ano mais TR.

A antiga regra continua valendo quando a Selic estiver acima de 8,5%. Os depósitos em poupança feitos até 3 de maio deste ano seguem remunerados pelo antigo cálculo até sua extinção. Assim, quando o consumidor fizer um saque da poupança, o valor será debitado primeiramente dos depósitos realizados depois da nova regra, para depois consumir o antigo estoque.

"A tendência de quem já tem recursos na poupança é preservar esse rendimento com a remuneração antiga", afirma Roncolato, da Abecip. Por isso, somente a partir do movimento no estoque de poupança os bancos poderão calcular se o custo de captação de recursos vai cair e, consequentemente, transferir a redução de juros aos novos contratos.

Mudanças nos contratos

Mais de 95% dos contratos vigentes são corrigidos mensalmente pela TR, segundo a Abecip. Mas pelo cálculo do Ministério da Fazenda, com a Selic abaixo de 8,2%, a TR passa a ser zero, pois seu cálculo é atrelado a títulos que rendem de acordo com a taxa básica de juros. Ou seja, os parcelamentos não teriam correção nesse cenário.

Por esse motivo, bancos e setor imobiliário estudam mudanças nos contratos e nos cálculos do custo de captação de recursos. "A adição de outros indexadores de correção pode ser uma saída, mas isso depende da solidez da economia brasileira", diz o vice-presidente da Abecip.

Juros

Hoje, os bancos são obrigados a destinar 65% dos depósitos em poupança para o crédito imobiliário, sendo 80% desses para contratos dentro das regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o restante a taxas livres. O SFH financia imóveis avaliados em até R$ 500 mil e segue o teto de 12% de juros ao ano.

Mas a taxa média praticada pelo mercado já é inferior ao máximo de 12% (veja tabela), mesmo para os imóveis financiados pelo crédito livre.

No programa do governo federal "Minha Casa Minha Vida", famílias com renda de até R$ 5 mil por mês acessam taxas ainda menores. Foi assim que a superintendente sênior de telemarketing, Keila Cristina Correa Rodrigues, de 25 anos, conseguiu realizar o sonho da casa própria. Ela financiou um imóvel em Guaianases, zona leste da capital, avaliado em R$ 146 mil, com juros de 5,5% ao ano.

Somados o desconto do Feirão Caixa da Casa Própria e da construtora, o subsídio do governo e a entrada de R$ 4 mil, Keila vai pagar R$ 96 mil pelo imóvel em 300 parcelas decrescentes. Antes, durante quatro anos ela fez inúmeras pesquisas de preço e simulações de financiamento imobiliário, mas nunca chegou a fechar contrato por não ter condições de arcar com as parcelas.

Após ser promovida diversas vezes no emprego, Keila atingiu uma renda compatível com a aquisição do imóvel que queria. "Estou de férias e tirei o dia para fechar o contrato. Com certeza o juro menor é um benefício que facilita a compra", conta. Seu plano é casar com o atual namorado e mudar para a casa nova.