COMISSÃO: QUANDO É CONSIDERADA DEVIDA AO CORRETOR DE IMÓVEIS?


Com o relevante aumento de ofertas de imóveis em todo o Brasil, cada vez mais pessoas têm procurado cursos para formação de corretores de imóveis. Consoante denominação atribuída pelo Código Civil Brasileiro, no artigo 722, corretor é aquela pessoa que não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.



O que precisa ser posto em voga primeiramente, é que com base no artigo supramencionado, a atividade realizada não se trata de prestação de serviço e por esta razão, o valor recebido pelo corretor não configura honorários, mas sim comissão.


Neste diapasão, como não se trata de prestação de serviços, conforme entendimento do Tribunal Superior do Trabalho, a competência para julgar e processar as ações de cobrança é da Justiça Estadual e não da Justiça do Trabalho.

A formação do contrato de corretagem depende de três etapas: aproximação das partes; fechamento do negócio; execução do contrato.

Concluído o negócio, o corretor fará jus à comissão estabelecida com base no contrato celebrado ou este sendo omisso, com base nos usos e costumes locais, conforme dispõe o artigo 724 do CCB.

Não obstante, o art. 725 do CCB, afirma que a comissão será devida ao corretor, uma vez que tenha alcançado o resultado previsto no contrato de mediação.

A dúvida que paira a mente de muitos corretores de imóveis e seus clientes é acerca do exato momento a partir do qual surge a obrigação de pagar comissão.

A obrigação do corretor é de resultado e por este motivo, o corretor somente fará jus ao pagamento quando o resultado for alcançado. Contudo, existem situações que mesmo o negócio não obtendo o resultado final, o corretor de imóveis poderá ter sua comissão paga.

Alguns juízes entendem que a comissão somente é devida por ocasião do fechamento do negócio. Em que momento o contrato poderá ser considerado fechado?

Durante a aproximação das partes, não há direito à comissão, tampouco remuneração de qualquer natureza, salvo se houver disposição contrária no contrato, tendo em vista que a mera aproximação das partes não resulta por si só em conclusão do negócio e faz parte do risco da atividade.

A minoria das jurisprudências são no sentido de que o negócio será considerado fechado com a assinatura da proposta, uma vez que nesse momento houve a formação de vinculo jurídico.

Entretanto, a maioria dos julgados são prolatados no sentido de que a comissão somente será devida após assinatura da escritura ou da promessa de compra e venda, uma vez que somente após a efetiva assinatura o contrato poderá ser considerado plenamente formado.

Apesar disso, Biasi Ruggiero¹ sustentou que o rompimento do negócio por culpa de uma das partes impõe obrigação de pagar comissão, em razão de o negócio ter sido concluído e por este motivo  o corretor deverá ser remunerado.

Destarte, se o corretor comprovar que aproximou as partes, os termos do contrato foram aceitos, o negócio foi concluído com a assinatura pelo menos da promessa de compra e venda e mesmo assim uma das partes desistiu do negócio, sem qualquer motivo plausível, a comissão será devida.

Referências:

¹ Biasi Ruggiero, Questões Imobiliárias, São Paulo, 1991, p. 176

Luiz Antônio Scavone Junior, Direito Imobiliário, Rio de Janeiro, Editora Forense, 4ª edição.

Por: Dra. Gabriela Pereira, Advogada. Condutora do Núcleo Construção do MBAF Consultores e Advogados. Especialista em Direito Imobiliário pela Universidade Salvador (UNIFACS). Professora do Curso Total de formação para corretores de imóveis das matérias de Documentação Imobiliária e Direito e Legislação.