A desaceleração dos lançamentos de imóveis residenciais reduziu drasticamente a oferta de um papel que caiu no gosto dos investidores nos últimos anos, o Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). O volume de emissões encolheu 49,15% no primeiro semestre em relação ao mesmo período de 2011, totalizando R$ 3,345 bilhões. O número de operações também baixou, de 76 para 60 ofertas no período.
Os CRIs são títulos lastreados em carteiras de financiamento imobiliário e vendidos aos investidores. Com seu negócio a passos lentos, as incorporadoras reduziram as vendas de suas carteiras de crédito. Isso ocorreu por uma necessidade de redução de custos e da carteira de projetos, para elevar as margens de lucro e se adequar ao cenário de menor crescimento da economia brasileira.
A expectativa é que o mercado residencial continue fraco no segundo semestre, devendo haver maior participação de operações com lastro em imóveis comerciais e voltados para infraestrutura. Há oito ofertas de CRI em análise na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que somam R$ 946,975 milhões.
Na cidade de São Paulo, foram lançadas 7.436 unidades residenciais nos primeiros cinco meses do ano, um recuo de 31,4% em relação ao mesmo período do ano passado, segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). "O mercado residencial não está tão aquecido neste ano e devemos ter um aumento na participação de emissões com lastro em recebíveis de imóveis comerciais no segundo semestre", diz João Paulo Pacífico, sócio executivo da Gaia Securitizadora.
Apesar do volume menor das emissões, o ano está mais aquecido em termos de número de negócios para a Gaia, que tem maior participação em securitização de recebíveis de construção de shopping centers e imóveis residenciais. "Fizemos cerca de 15 operações no primeiro semestre e devemos repetir o resultado nos próximos seis meses e encerrar o ano com 25 a 30 negócios", afirma Pacífico, da Gaia.
Na Brazilian Securities também houve uma queda no volume de emissões de CRIs, que somaram cerca de R$ 1 bilhão no primeiro semestre. "Devemos fechar este ano com R$ 2 bilhões em ofertas de CRIs, inferior aos R$ 3,6 bilhões que colocamos no mercado no ano passado", diz Fernando Cruz, diretor da empresa.
Embora também apresente sinais de acomodação, o mercado de imóveis corporativos está um pouco melhor que o residencial, com grande demanda principalmente no segmento de escritórios de alto padrão, logística e infraestrutura, afirma Marcelo Michaluá, sócio-diretor da RB Capital. Nessas operações, os CRIs têm como lastro, por exemplo, as receitas de aluguel de operações de "built to suit" (construção sob medida) para as companhias. "As empresas têm buscado o mercado de securitização para financiar os projetos de infraestrutura", destaca Michaluá. A gestora que atua com foco no segmento corporativo, emitiu R$ 850 milhões em CRIs no primeiro semestre e espera superar os R$ 2,4 bilhões registrados no ano passado. "Temos mais de 24 operações em estruturação", diz.
O mercado continua aquecido para os imóveis comerciais de alto padrão. Só na cidade de São Paulo, o novo estoque de edifícios classe A entregue no primeiro trimestre ultrapassou o volume de 2011 e representa 22% do total previsto para o ano (498 mil m² úteis), segundo pesquisa da Cushman & Wakefield.
Segundo Pacífico, da Gaia, com a queda das taxas oferecidas pelas novas ofertas de CRIs, o mercado de securitização continua sendo interessante para as empresas captarem recursos a custo mais baixo. Enquanto os prazos médios das emissões continuam estáveis entre sete e dez anos, as taxas oferecidas hoje pelos CRIs caíram cerca de 1,5 ponto percentual em relação ao ano passado, acompanhando a redução das taxas dos títulos públicos atrelados à inflação, explica.
A demanda por papéis com lastro imobiliário, que oferecem isenção de Imposto de Renda sobre o rendimento para investidores pessoa física, tem aumentado com a perspectiva de queda da taxa básica de juros e mudança na regra de remuneração da poupança.
A maior procura é por emissões atreladas a índices de preços, que estavam pagando uma taxa prefixada de 6% a 8%% ao ano.
Cruz, da Brazilian Mortgages acredita que, se a taxa Selic continuar caindo, deve incentivar os bancos a vender suas carteiras de crédito como forma de levantar funding para as operações de financiamento imobiliário. "Hoje as carteiras de crédito dos bancos possuem uma taxa de 9,5% a 12% ano mais a variação da Taxa Referencial, que remunera a poupança. Se a taxa de juros cair, essa remuneração passa a ser interessante para o investidor."A Brazilian Securities e a Gaia já estão trabalhando na estruturação de duas ofertas de CRIs para bancos. A Caixa emitiu R$ 2,2 bilhões em CRIs lastreados na sua carteira imobiliária para o FGTS.
As novas regras de requerimento de capital para os bancos envolvendo as operações de securitização, no entanto, podem ser um entrave para a venda das carteiras imobiliárias. Isso porque, se a emissão contar com uma participação de cota subordinada (aquela que fica com as instituições que cedem os lastros e servem de garantia para os demais investidores), os bancos serão obrigados a manter o valor total da operação no balanço. E isso elimina a vantagem da securitização, que justamente libera espaço no balanço.
Pensando em uma solução, a Gaia está estruturando um fundo para comprar dos bancos as cotas subordinadas, que costumam ter uma remuneração maior, mas são as primeiras a assumirem as perdas em caso de inadimplência.
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