COMPRAR NA PLANTA, COM MAIS SEGURANÇA

“Para quem compra - O financiamento é um recurso usado pela maioria dos consumidores, não importando a classe social. Desde roupas, acessórios e eletrodomésticos, até carros e imóveis são adquiridos por meio de prestações - sejam em curto ou longo prazo. O maior poder de compra influencia positivamente na produtividade e consumo dos municípios, estados e país. Mas, para que haja um consumo consciente e seguro, é imprescindível que se conheça o outro lado da moeda. Quem são os vendedores?

Trataremos, aqui, de imóveis. O investimento necessário para a compra de um apartamento ou casa é, para a maioria dos cidadãos brasileiros, o montante de maior valor, principalmente pelo tempo de economia para angariar fundos para a aquisição do bem.

Os financiamentos oferecidos pelos bancos, financeiras e - não tão recentemente - pelas construtoras e incorporadoras facilitaram a compra de imóveis. Mas quem compra por meio de prestações deseja juros baixos, financiamento que cabe no bolso e segurança. Já o vendedor, para oferecer esses benefícios, precisa de uma economia estável e forte, baixo índice de inadimplência e recursos a baixo custo para se financiar durante o período de obras. Unificando-se os anseios de quem compra e de quem vende, as incorporadoras e construtoras encontraram nas operações de securitização de recebíveis imobiliários uma boa alternativa. Conseguem oferecer ao comprador o que ele quer, respaldando-se, pois a securitização de recebíveis permite que participantes do mercado imobiliário se financiem por meio da emissão e distribuição de títulos no mercado de capitais.

O título que se origina das operações de securitização é um valor mobiliário registrado na CVM, lastreado em créditos imobiliários, denominado Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). Com este título, as incorporadoras podem operar juros mais baixos do que aqueles praticados pelas instituições financeiras, mesmo o imóvel estando ainda na planta, ou seja, antes mesmo do início da construção.

Esta é a grande vantagem para o consumidor: comprar ainda na planta diretamente da incorporadora. Ao assinar o compromisso de venda e compra do imóvel direto com a incorporadora, ele pode conseguir juros de, no máximo, 12% ao ano. Se fosse optar por um financiamento bancário, essa taxa poderia ser ilimitada, já que neste período de obras os bancos não possuem a garantia do imóvel no financiamento.

Assim, surge o contrato pré-chaves, documento que antecede a entrega do imóvel. O prazo desse contrato é igual ao período das obras. Somente após a entrega do imóvel é que o consumidor passa a ser cliente de um banco, geralmente conhecido desde a assinatura do compromisso. A partir daí, pode-se renegociar as parcelas restantes e estabelecer uma nova taxa de juros para o contrato de financiamento bancário. Como o banco já possui o imóvel como garantia, aí sim ele consegue negociar as taxas de juros mais baixas.

Fica-se explicado, então, o motivo pelo qual comprar um imóvel na planta tornou-se rentável para ambas as partes.

O tempo de obra de um empreendimento de alto padrão gira em torno de 18 a 24 meses. Neste caso, a economia conquistada - quando o financiamento inicial é realizado direto com a incorporadora - é extremamente relevante.

Entretanto, para o consumidor obter sucesso na negociação, algumas dicas são necessárias como, por exemplo, conhecer o histórico de entrega e obras da construtora e pesquisar sobre a reputação da marca no mercado. Outra dica é visitar o link da Bovespa e descobrir se a empresa já realizou IPO - primeiro lançamento de ações na bolsa - ou ainda, se lançou debêntures, que auxilia as companhias brasileiras no alongamento de dívidas, oferecendo mais fôlego para investimentos. Constatada a idoneidade da companhia, o cliente pode fechar o acordo com mais segurança e garantia. Para quem investe - Com a economia mais estável e recentes quedas da taxa básica de juros do País, os títulos públicos perderam parte da atratividade que detinham no passado, quando chegavam a remunerar os seus detentores com uma taxa de até 18%, abrindo espaço, dessa forma, para títulos privados com taxas mais atrativas, como por exemplo, os CRIs.

Para o investidor, os títulos a serem distribuídos no mercado de capitais pelas incorporadoras é uma boa oportunidade para obter melhor rendimento. Caso o detentor dos CRIs seja pessoa física, possuirá ainda isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos oriundos desse papel.

A operação de securitização possibilita que a construtora se financie durante o prazo de obras a um custo muito mais baixo, permitindo que os juros cobrados do consumidor no período pré-chaves sejam reduzidos preponderantemente. Dessa maneira, ganha quem compra e quem vende.

Em 2007, o mercado brasileiro de securitização de recebíveis imobiliários movimentou cerca de R$ R$ 1,5 bi. Apenas no primeiro trimestre deste ano, já foram movimentados R$ 1,3 bi. “


*Por Juliano Cornacchia - advogado especialista em mercado de capitais. Coordena a área de securitização de recebíveis imobiliários do escritório PMKA Advogados. (16/04/08)