COMO TORNAR O BURGER KING OU O TACO BELLS SEUS INQUILINOS


Saiba como funciona o investimento em propriedades dos EUA com contratos Triple Net com corporações como Burger King, Taco Bell, Wendy's, Walgreens e CVS





Para os milionários, as possibilidades de diversificação dos investimentos ultrapassam fronteiras, literalmente. A crise de 2008 mostrou que até mesmo os países tidos como mais saudáveis não estão imunes a riscos. Por isso, para quem tem recursos suficientes, colocar os ovos em cestas de diferentes países pode ser uma boa estratégia para reduzir as chances de prejuízos.

 Um tipo de investimento que tem chamado atenção de estrangeiros é a compra de imóveis comerciais nos Estados Unidos que possuem contratos com inquilinos como Burger King, Walgreens e CVS.

Na maioria dos casos, o tipo de contrato de aluguel que envolve essas corporações é chamado de Triple Net, ou NNN. Neles, os inquilinos são responsáveis por arcar com três tipos de despesas: o seguro, o imposto predial e a manutenção interna do imóvel.

Dessa forma, o investidor tem a vantagem de ter um contrato atrelado a um inquilino sólido e de se isentar de algumas despesas que ficariam a seu cargo em outros tipos de contrato
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Mas, como em qualquer tipo de investimento é preciso analisar de forma mais profunda como o negócio funciona para avaliar se ele condiz com os seus objetivos e perfil. Confira a seguir algumas informações sobre o investimento nos imóveis com contratos Triple Net.

Vigência do contrato

A imobiliária Elite International Realty é especializada na comercialização de imóveis com contrato Triple Net para brasileiros. O diretor comercial da Elite em Miami, Alex Wolak, afirma que os imóveis são vendidos normalmente com contratos que já possuem cinco ou seis anos e que têm duração de 20 anos. O que significa que o proprietário ainda desfrutará do acordo por 14 ou 15 anos.

Apesar de existirem modelos similares no Brasil, Wolak explica que aqui as garantias de que o contrato seja mantido até o vencimento são menores. “No Brasil também existem contratos de 15 anos, mas se o inquilino pagar multa rescisória e entregar os aluguéis com um ano de antecedência, ele pode sair e aí sobra para o proprietário custear as despesas da propriedade pelo próximo ano”, afirma.

Já nos EUA, segundo ele, o contrato deve ser cumprido até o fim. Se o inquilino quiser deixar o imóvel, ele terá de arcar com os aluguéis e os custos do imóvel até o final do prazo. Ou ele pode sublocar o imóvel para outra empresa, mas mantendo o contrato exatamente nos mesmos termos definidos previamente.

Valor do investimento

O valor dos “strip malls”, como são chamados esses tipos de propriedade comerciais cujos inquilinos são grandes redes de serviço, costuma partir de 1 milhão de dólares e chegar até 10 milhões, segundo Alex Wolak.

Alguns exemplos de imóveis que estão à venda atualmente na Elite são uma unidade da Taco Bells, em Fort Myers, na Flórida, por 1.725.000 dólares e uma unidade do Pollo Tropical em Miami, por 3.699.000 dólares. A imobiliária comercializa também imóveis com inquilinos como Burger King, Denny’s, Wendy's, Tire Kingdom, Pep Boys, Walgreens e CVS.

Rentabilidade

Segundo o diretor comercial da Elite, o retorno anual do investimento em imóveis com contrato Triple Net gira em torno de 6% a 7% sobre o valor do imóvel, sem descontar o imposto de renda (que pode variar muito, conforme será explicado mais adiante).

Tal como ocorre nos contratos de aluguéis firmados no Brasil, os contratos Triple Net também preveem um reajuste anual dos valores, corrigidos por um índice inflacionário, o CPI (Consumer Price Index). Segundo Wolak, o reajuste do CPI costuma variar de 1,5% a 2% ao ano.

Se o reajuste pela inflação é inferior ao que ocorre no Brasil e mesmo sem o desconto do imposto de renda o investimento nos Triple Net tem uma rentabilidade próxima à da poupança, então por que deixar a segurança de um investimento como a caderneta no Brasil para investir em algo mais complexo lá fora?

 Wolak responde que o objetivo principal do investimento nos Triple Net não é alcançar uma rentabilidade alta, mas diversificar o portfólio. “O investimento não é feito para competir com outros do Brasil, ele é uma maneira de diversificar o capital investindo em um país que, por mais que tenha passado por uma crise, continua sendo um porto seguro para o mundo inteiro”, diz.

Ele acrescenta que o investimento é relativamente seguro e oferece um retorno que costuma se obter em investimentos de semelhante risco nos Estados Unidos. “A maioria dos investidores de Triple Net não têm o objetivo de colocar dinheiro nos Estados Unidos para obter lucros e trazer para o Brasil, mas de investir no longo prazo e aumentar o seu patrimônio nos Estados Unidos para mantê-lo para a posteriodade.”

Imposto de renda incidente e formato de compra do imóvel

O diretor comercial da Elite afirma que seus clientes fazem a compra do imóvel como pessoa jurídica, invariavelmente. Isso ocorre, sobretudo, por conta dos encargos e impostos que recaem sobre estrangeiros pessoas física na compra de imóveis em território americano.

Na locação de imóveis em nome de uma pessoa física estrangeira, há uma retenção na fonte de 30% sobre o valor do aluguel. Além de outros impostos como o FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), que retém na fonte 10% do valor do imóvel na venda e é aplicado exclusivamente aos estrangeiros não-residentes.

Além disso, também existe o Estate Tax, imposto de transmissão "causa mortis" (equivalente ao nosso ITCMD) que é pago ao governo em caso de falecimento do proprietário. As alíquotas variam entre 18% e 35% do valor do imóvel. Para estrangeiros, a isenção desse imposto vale para bens de até 60 mil dólares, e para cidadãos americanos é válida para bens de até 5,2 milhões de dólares. Aqui no Brasil, o imposto equivalente tem uma alíquota de apenas 4%.

Julio Barbosa, advogado especialista em taxação de transações internacionais, dono do escritório Barbosa Law Office e membro do Florida Bar (associação de advogados americana), explica que quando a compra é feita por meio de uma corporação (USA Corporation), o aluguel não sofre tributação na fonte, e o “acerto” dos impostos é feito na declaração anual de renda da empresa. A alíquota varia de 15% a 39%, dependendo da renda líquida. “Rendimentos abaixo de 50 mil dólares são taxados em 15% e rendimentos acima de 335 mil dólares chegam a 35%”, afirma.

Apesar de a tributação parecer alta à primeira vista também para a pessoa jurídica, Barbosa explica que, dependendo da forma como a empresa é estruturada, é possível chegar a um abatimento de 100% do imposto sobre os rendimentos obtidos. “Os americanos sabem como investir em imóveis montando estruturas vantajosas para eles, mas poucos estrangeiros sabem estruturar a companhia americana de forma a se isentar de qualquer tipo de tributação. Por isso, é muito importante que um advogado e um contador especializados nesse tipo de transação assessorem o investimento”, diz.

Uma série de mecanismos legais são usados para minimizar a tributação. Mas de maneira resumida, Barbosa explica que é possível reduzir os impostos se, no fechamento contábil da empresa, o investidor incluir apropriadamente algumas despesas relacionadas à administração da propriedade.

Liquidez

Tanto Julio Barbosa, quando Alex Wolak da Elite são enfáticos ao afirmar que os "strip malls” têm alta liquidez. Mas, para que na hora da venda o investidor não encontre problemas, é muito importante que ele estude se a propriedade é bem localizada. “Se o investidor fizer a lição de casa dele e comprar um imóvel com boa localização, ele pode fazer um grande negócio. Existem ‘strip malls’ em tudo quanto é lugar nos Estados Unidos e dependendo da localização é possível comprar uma propriedade que sempre terá bons inquilinos interessados”, comenta Barbosa.